상가 권리금 계약서 행정사가 작성해야 하는 이유와 작성 방법

상가 권리금 계약서  행정사가 작성해야 하는 이유와 작성 방법

법무부·국토교통부의 표준 상가권리금 계약서 양식을 바탕으로, 행정사가 실무에서 반드시 반영해야 할 항목과 작성 요령을 정리합니다. 권리금 계약은 고액 거래이자 분쟁 소지가 큰 행위이므로 표준 양식을 준수하면서 특약사항을 명확히 기재하는 것이 핵심입니다.

1. 권리금 계약의 의의(요약)

권리금은 기존 임차인이 신규임차인에게 영업시설·비품·영업 노하우·입지 가치를 이전하는 대가로 지급되는 금전입니다. 「상가건물임대차보호법」 제10조의 4 등 관련 법령에서 보호되는 항목이므로, 계약의 형식과 기재사항이 법적 분쟁 시 중요한 판단 근거가 됩니다.

2. 행정사가 반드시 기재해야 할 필수 항목

표준 양식에 근거하여 다음 항목을 누락 없이 작성해야 합니다.

 

임대차 목적물의 표시

• 소재지(도로명·지번), 상호, 임대면적(전용·공용), 업종, 허가(등록)번호
• 등기부등본·영업허가증·사업자등록증 등 근거 문서 확인

기존 임대차 계약 현황

• 임차보증금, 월차임, 관리비, 계약기간, 부가가치세 표시 여부
• 관리비 항목별 세부내역 및 임차인이 납부하는 공과금 명시 권장

권리금 지급조건

• 총권리금, 계약금·중도금·잔금으로 구분하여 금액·지급일·지급방법 기재
• 영수증 교부·계좌이체 기록 등 지급 증빙 절차 명시

1. 임차인의 의무
   • 신규임차인 주선 및 임대차계약 체결 협조 의무
   • 전화가입권·인터넷·사업자등록·영업허가 이전에 대한 협조 내용
2. 유형·무형 자산의 이전 내역
   • 유형: 집기·비품 목록(별지 첨부)
   • 무형: 거래처·노하우·상권 가치 등
3. 특약사항
   • 현 시설 상태 승계, 공과금 정산 기준, 분쟁 해결 조항 등

3. 표준 양식 기반의 권리금 조항 작성 포인트

행정사가 표준 양식을 활용해 계약서를 작성할 때는 아래 사항을 명확히 기재해야 합니다.

• 지급 조건의 명확성: 지급 시점(예: 임대차계약 체결 즉시, 인도일 등)과 지급 방식(계좌이체·현금)을 구체적으로 표기합니다.
• 증빙 확보: 계약금·중도금·잔금에 대한 영수증 발급, 계좌이체 내역 보관을 특약으로 규정합니다.
• 비품목록의 별지 관리: 집기·비품은 별지에 사진·품목·상태를 기재하여 첨부하고, 인도 시 대조할 기준으로 삼습니다.
• 인허가 승계 절차: 영업허가·사업자등록·통신 회선 등 명의변경·승계에 필요한 절차·담당자·기간을 명시합니다.
• 위약·해제 조항: 임대차계약 미체결 시 권리금 반환, 귀책 사유 발생 시 손해배상 및 원상회복 규정을 구체화합니다.

4. 특약사항 예시(실무 템플릿)

1) 본 계약은 현 시설(집기·설비 포함)을 그대로 양수하는 조건으로 체결한다.
2) 잔금지급일 기준 미납 공과금 및 관리비는 양도인이 정산한다.
3) 양도인은 신규임차인이 정상적으로 영업을 개시할 수 있도록 영업허가증·사업자등록·전화·인터넷 명의변경에 성실히 협조한다.
4) 본 계약과 관련하여 분쟁이 발생한 경우 민법·상가건물임대차보호법·상법을 준용하며 관할법원은 ○○지방법원으로 한다.
    

※ 위 예시는 표준 양식의 핵심 사항을 실무적으로 풀어 설명한 것입니다. 구체적 사안에 따라 문구를 추가·수정해야 합니다.

5. 행정사가 수행해야 할 추가 업무

• 등기부등본·영업허가증·사업자등록증 등 관련 서류의 원본 확인 및 사본 첨부
• 비품·시설의 사진 기록(인도 전·후 비교용) 및 별지 비품목록 작성
• 권리금 지급 절차에 대한 사전 안내(계좌, 영수증 발급 등)
• 특약사항의 법적 유효성 검토(필요 시 변호사 자문 권고)

6. 결론 및 권고

상가 권리금 계약은 표준 양식을 기반으로 작성하되, 각 당사자의 권리·의무를 명확히 규정하는 것이 필수입니다. 특히 비품목록·지급증빙·인허가 승계 등 분쟁 발생 시 핵심 증거가 되는 항목을 꼼꼼히 기재해야 합니다. 실무적으로는 행정사의 작성·검토를 통해 계약서의 완결성을 확보하는 것을 권합니다.