행정사 계약서 작성 방법 및 개업공인 중개사와의 권리금 계약 쟁점

행정사 계약서 작성 방법 및 개업공인 중개사와의 권리금 계약 쟁점

 

계약의 개념

 

계약은 두 개 이상의 당사자 간에 합의된 조건과 의무에 따라 상호적으로 약속이나 합의를 담은 법적인 문서 또는 합의의 의미를 갖습니다.

계약은 일반적으로 상품이나 서비스의 구매, 임대, 고용, 협력 등 다양한 상황에서 발생할 수 있습니다. 계약은 각 당사자의 권리와 의무를 명확히 하고, 분쟁이 발생할 경우 법적으로 해결할 수 있는 기준을 제공합니다.

계약에는 합의된 조건, 대가, 당사자의 의사표시 등의 요소가 포함될 수 있습니다.

 

계약의 종류

 

계약은 여러 가지 형태와 종류가 있습니다. 일반적으로 다음과 같이 분류될 수 있습니다.

 

구매 계약: 상품이나 서비스를 구매하기 위한 계약으로, 가격, 납품 기간, 품질 등이 명시됩니다.

 

임대 계약: 부동산이나 장비 등을 일정 기간 동안 임대하기 위한 계약으로, 임대 기간, 임대료, 조건 등이 포함됩니다.

 

고용 계약: 직원과 기업 또는 개인 간의 일자리에 관한 계약으로, 근무 조건, 급여, 근무 시간 등이 규정됩니다.

 

판매 계약: 물품이나 서비스의 판매에 관한 계약으로, 가격, 납품 조건, 보증 등이 명시됩니다.

 

협력 계약: 두 개 이상의 당사자가 특정 프로젝트나 일에 협력하기로 한 계약으로, 업무 범위, 역할 및 책임, 보상 등이 명시됩니다.

 

수급 계약: 특정 제품이나 서비스를 공급받기 위한 계약으로, 공급량, 가격, 납품 일정 등이 명시됩니다.

 

가맹 계약: 브랜드나 비즈니스 모델을 이용하여 사업을 운영하기 위한 계약으로, 로열티, 광고 지원, 운영 규정 등이 명시됩니다.

 

기술 이전 계약: 기술이나 지식의 이전을 위한 계약으로, 기술 이전의 범위, 권리 및 의무, 보안 등이 명시됩니다. 이 외에도 계약의 종류는 상황에 따라 다양할 수 있습니다.

 

 

계약서 작성의 기본형식

 

계약서의 기본 형식은 다음과 같습니다. 이는 일반적인 형식이며, 특정 상황이나 규정에 따라서는 추가적인 세부사항이나 항목이 필요할 수 있습니다.

 

제목: 계약의 목적이나 유형을 간결하게 설명하는 제목을 기재합니다. 예를 들어, "서비스 제공 계약서" 또는 "임대 계약서" 등이 될 수 있습니다.

 

당사자 정보: 계약에 참여하는 모든 당사자의 정보를 포함합니다. 각 당사자의 전체 이름, 주소, 연락처를 기재합니다.

서론 또는 개요: 계약의 목적과 간단한 개요를 제공합니다. 계약이 무엇을 다루는지 요약하여 소개합니다.

 

정의 및 해석: 계약에서 사용되는 중요한 용어나 개념을 정의합니다. 특정 용어의 의미나 해석을 명확히 하여 혼란을 방지합니다.

 

조건 및 의무: 각 당사자의 권리와 의무를 설명합니다. 이 항목에는 납기, 가격, 서비스 범위, 보증, 책임, 해지 조건 등이 포함될 수 있습니다.

 

금전적 조건: 계약에서 합의된 금전적 조건을 명시합니다. 가격, 결제 일정, 지불 방법 등을 기재합니다.

 

기간 및 해지: 계약의 유효 기간과 해지 조건을 명시합니다. 계약의 시작일과 종료일을 명확히 하고, 계약이 자동으로 갱신되는 경우에 대비하여 조항을 추가할 수 있습니다.

 

보증 및 면책 조항: 각 당사자의 책임을 제한하거나 면책시키는 조항을 설명합니다. 보증 범위와 면책 조항이 명시되어야 합니다.

 

기타 조항: 특정 사항에 대한 추가 조항을 포함할 수 있습니다. 예를 들어, 비밀 유지 의무, 분쟁 해결 방법, 권한 부여 등을 다룰 수 있습니다.

 

서명 및 날짜: 모든 당사자가 계약에 서명하고, 서명된 날짜를 기록합니다. 이는 계약이 유효하고 강제력이 있다는 증거가 됩니다.

이러한 기본 형식을 따르면서 필요에 따라 계약의 세부사항을 추가하거나 수정함으로써 원하는 내용을 포함할 수 있습니다.

 

계약서 작성 시 주의사항

 

계약서를 작성할 때 몇 가지 주의사항이 있습니다. 이를 준수하면 분쟁이나 혼란을 최소화하고, 모든 당사자가 이해하고 동의하는 명확하고 유효한 계약을 만들 수 있습니다. 몇 가지 주요한 주의사항은 다음과 같습니다.

 

명확한 언어 사용: 계약서는 명확하고 이해하기 쉬운 언어로 작성되어야 합니다. 어려운 용어나 법적인 용어는 최소화하고, 가능한 한 간결하고 명료하게 작성해야 합니다.

 

모든 조건 및 세부사항 포함: 계약의 모든 조건과 세부사항이 명시되어야 합니다. 납기, 가격, 서비스 범위, 보증, 책임, 해지 조건 등을 포함해야 합니다.

 

당사자의 신원 확인: 계약서에는 모든 당사자의 정확한 신원이 명시되어야 합니다. 이름, 주소, 연락처 등을 포함시켜야 합니다.

 

서명과 날짜: 모든 당사자가 계약에 서명하고, 서명된 날짜를 기록해야 합니다. 이는 계약이 유효한 증거가 됩니다.

법적 요구 사항 준수: 해당 국가 또는 지역의 법적 요구 사항을 준수해야 합니다. 특히, 특정 유형의 계약에는 서면으로의 요구, 특정 조항의 요구 등이 있을 수 있습니다.

 

의도의 명확성: 각 당사자의 의도가 명확히 드러나야 합니다. 계약의 목적과 각 당사자가 얻고자 하는 것이 명확하게 명시되어야 합니다.

 

법적 조언 수렴: 복잡하거나 중대한 계약의 경우 법적 조언을 구하는 것이 좋습니다.

전문가의 도움을 받아 법적으로 강력하고 보호받을 수 있는 계약을 작성할 수 있습니다.

 

수정과 변경사항 관리: 계약이 수정되거나 변경될 경우, 이에 대한 기록을 유지하고 모든 당사자가 동의하는 새로운 조건을 문서화해야 합니다.

 

계약서 작성 시 이러한 주의사항을 준수하여 신뢰성 있고 효과적인 계약을 보장할 수 있습니다.

 

 

행정사의 계약 업무

 

행정사는 다양한 계약 업무를 수행할 수 있습니다. 주요 계약 업무는 다음과 같습니다.

 

서류 작성 및 제출: 행정 관련 각종 서류(신청서, 신고서 등)를 작성하고 제출하는 업무를 수행합니다.

 

대리권 행사: 의뢰인을 대신하여 행정기관에 서류를 제출하거나 민원을 처리하는 등의 대리 업무를 수행합니다.

 

상담 및 자문: 행정 관련 사항에 대해 의뢰인에게 상담하고 자문을 제공합니다.

 

사무 조사 및 확인: 행정 관련 사실 관계를 조사하고 확인하는 업무를 수행합니다. 사실조사 및 증명서 발급: 행정 관련 사실을 조사하고 증명서를 발급하는 업무를 수행합니다.

 

이러한 행정사의 계약 업무는 주로 개인 및 기업과의 계약 형태로 이루어집니다. 예를 들어 부동산 거래, 각종 인허가 신청, 세무 관련 업무 등에서 행정사와 계약을 체결할 수 있습니다.

 

행정사의 계약 관련 법적 지위

 

행정사는 행정 관련 전문가로서 법적 지위를 가지고 있습니다. 행정사법에 따르면 행정사는 "행정에 관한 서류의 작성, 제출 대행, 행정기관에 대한 서류의 제출, 행정기관에 대한 업무의 대리 등의 업무를 수행"할 수 있습니다. 따라서 행정사와 체결하는 계약은 행정 관련 전문가와의 계약이라고 볼 수 있습니다. 이러한 계약은 일반 민사계약과는 다른 특성을 가지고 있으며, 행정사법 및 관련 법규의 적용을 받게 됩니다.

 

행정사의 계약 관련 주요 쟁점

 

행정사의 계약 업무와 관련하여 다음과 같은 주요 쟁점이 있습니다.

중개보수 및 수수료: 행정사가 제공하는 서비스에 대한 보수 및 수수료 책정의 자유성 여부

대리권 행사의 범위: 행정사가 의뢰인을 대신하여 행정기관에 대한 업무를 대리할 수 있는 범위

전문성 및 책임성: 행정사의 전문성 보장 및 계약 이행에 대한 책임 문제 이러한 쟁점들은 행정사법 및 관련 법규, 판례 등을 통해 지속적으로 논의되고 있습니다.

 

상가권리금 계약 관련 공인중개사의 행정사법 위반 쟁점

 

2022 수원지방법원 2022.11.11 선고 고단 577 판결

성남지원 권리금 계약을 체결한 공인중개사 벌금 100만 원

판례 핵심내용은 피고(개업공인중개사)들이 작성한 컨설팅 계약서(권리금계약서)는 행정사법 제2조 1항 제2호 (권리의무나 사실증명에 관한 서류작성)에 해당되어 행정사법을 위반하였다고 본다.

권리금 계약으로 한 중계는 공인중개사법상의 중개행위에 해당하지 않는다.

임대차계약과 권리금계약은 일체 불가분의 관계에 있다고 단정하기 어렵다.

 

관련법

 

공인중개사법 제2조 1호

행정사법 제2조 제1항 2호

변호사법 제3조

법무사법 제2조 제1항 2호~8호

 

국토교통부 유권해석

 

상가권리금 계약 알선 및 계약서 작성업무는 공인중개사의 고유업무에 해당하지 않고 행정사법에서 관련 업무를 금지하는지 여부는 소관 부처인 행정자치부에 문의하기 바랍니다.

 

행정자치부 유권해석

 

공인중개사의 상가권리금 계약서 작성은 공인중개사의 업무영역이 아니라는 국토교통부의 유권해석에 따라 공인중개사는 상가권리금 계약서 작성업무를 할 수 없습니다.

상가권리금 작성업무는 행정사법 제2조 제1항 1호 및 동법시행령 제2조 2호 가목 및 나목에 의거 행정사의 업무에 속합니다. 공인중개사가 상가권리금 계약서 작성업무를 수행할 경우에는 행정사법 위반에 해당하며, 행정사가 아닌 사람은 다른 법률에 따라 허용되는 경우를 제외하고는 행정사법 제2조(업무)에 따른 업무를 업으로 하지 못하도록 행정사법 제3조 1항에 규정되어 있다.

 

개업공인중개사의 오랜 관행으로 진행되어 온 권리금 계약이  중개대상물의 범위에 해당되지 않는다'라는 내용의  2024년 대법원 판결이 아래와 같이 확정되었다. 

 

사건번호 : 대법원 2024도 1766 2024.2.1  대법원 판결

 

공인중개사인 지 씨는 A어린이집에 대해 권리금을 1900만 원으로 양도하는 내용을 골자로 하는 컨설팅계약서를 작성해 행정사법을 위반했다는 이유로 수사기관을 통해 재판에 넘겨졌다.

이에 1심 재판부가 유죄로 판단하자, 지씨는 '공인중개사의 업무범위에는 상가건물 임차권 양도중개가 포함되므로, 공인중개사가 임차권양도계약서를 작성하는 것은 적법한 업무수행이고, 임차권 양도와 불가분적으로 결합하여 임차권 양도 시 당사자들이 별도로 합의한 권리의무를 증명하는 계약서를 작성하는 것 역시 가능하다고 보아야 할 것이므로, 피고인이 작성한 컨설팅계약서는 피고인이 공인중개사로서 이를 작성해 줄 권한이 있다. 또한 피고인에 대해 적용된 구 행정사법 및 행정사법 시행령은 법률 명확성의 원칙에 위배된다'는 이유로 항소했다.

 

이에 항소심은 "이 사건 컨설팅계약은 어린이집에 관한 영업권 양도 및 이에 따른 권리금 계약에 해당하고, 권리금 계약이 공인중개사법상의 중개대상물이 아님은 명백하다. 또한 구 행정사법 및 행정사법 시행령의 문언, 행정사법의 입법연혁과 취지, 규정체계를 고려하면 이 사건 법률조항이 명확성의 원칙에 반한다고 볼 수도 없다. 따라서 원심의 판단은 정당하고, 달리 사실오인이 및 법리오해의 잘못이 없다."라고 항소를 기각했고, 피고인은 대법원에 상고했다.

 

대법원(재판장 김현미)은 12일 판결을 통해 "원심판결 이유를 관련 법리와 적법하게 채택된 증거에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 논리와 경험칙을 위반해 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 행정사법위반죄 성립 등에 관한 법리를 오해하고, 위헌인 법률을 적용한 잘못이 없다"라고 판단해 피고인의 상고를 기각했다.

 

 

종합적으로, 행정사는 행정 관련 전문가로서 다양한 계약 업무를 수행할 수 있으며, 이에 대한 법적 지위와 쟁점이 존재합니다. 행정사와의 계약 체결 시 이러한 사항들을 고려해야 할 것입니다.